Relleno

Una forma de hacer que la gente vuelva a las ciudades es proporcionándoles vivienda. Muchas ciudades de EEUU tienen zonas dentro de sus núcleos céntricos que han quedado infrautilizadas, pero que son cada vez más valiosas. Dado que el suelo y la vivienda son recursos incalculables en nuestras sociedades, se necesitan soluciones para construir nuevas viviendas. Con un creciente interés por la vida urbana entre las generaciones más jóvenes, el relleno se ha convertido en la clave del desarrollo de nuevas viviendas.

Definición de relleno

El relleno es la construcción de nuevos edificios en terrenos infrautilizados o vacíos dentro de zonas urbanas. El desarrollo del relleno forma parte de las políticas de "crecimiento inteligente" para fomentar la densificación y el uso de las infraestructuras existentes. Esto se debe a que muchas ciudades de EEUU tienen abundancia de aparcamientos y/o terrenos baldíos que están bien conectados con recursos como el agua, el gas, el transporte y los servicios de emergencia. El relleno requiere menos conversión del suelo, menos espacio, y tiene el potencial de suministrar nuevas viviendas y servicios al tiempo que disminuye las distancias entre lugares.

El desarrollo del relleno aborda varios problemas. La expansión suburbana o el desarrollo marginal han provocado mayores conversiones de terrenos de zonas verdes o parcelas agrícolas. Las grandes conversiones de terrenos (de verdes a urbanos) provocan la degradación del medio ambiente y la alteración de los ecosistemas. Además, el parque de viviendas y su asequibilidad son cada vez más preocupantes y las ciudades intentan poner remedio a los problemas mediante nuevas construcciones. Además, el desarrollo de relleno puede aumentar la base impositiva local y atraer nuevos residentes a la ciudad.

Historia del relleno urbano

Antes de entender el relleno, es importante comprender cómo las ciudades estadounidenses acabaron con tantos solares vacíos en sus ciudades.

Aparcamientos

Hay distintos tipos de terrenos baldíos en EEUU. Según algunas estadísticas, hay ocho plazas de aparcamiento por cada coche, lo que supone el 5% de todo el uso del suelo urbano^.2 La expansión de los aparcamientos en EEUU sigue a la expansión del uso del automóvil. Tras la II Guerra Mundial, tanto el gobierno federal como las ciudades fomentaron el uso y la propiedad del automóvil, sobre todo entre los nuevos habitantes de las afueras, acomodados y principalmente blancos.

Como los residentes de los suburbios seguían necesitando desplazarse a las ciudades, se construyeron grandes autopistas que atravesaban las ciudades en dirección a los principales empleadores. Para acomodarlos aún más, la mayoría de las ciudades impusieron requisitos de aparcamiento en una época de pocos datos al respecto. Esto significaba exigir a los promotores y a las empresas que acomodaran los coches con cifras arbitrarias, lo que a veces desembocó en situaciones en las que los aparcamientos triplican el tamaño de los edificios^.2

Fig. 1 - Terrenos vacíos y aparcamientos de superficie en el Distrito Central de Negocios (CBD) de Houston, Texas, Datos del mapa: © 2022 Google; ¡este mapa no incluye todos los aparcamientos!

Actualmente, los requisitos de aparcamiento siguen siendo obligatorios en la mayoría de los códigos de zonificación. Mientras tanto, algunas ciudades han reducido o suprimido totalmente los requisitos de aparcamiento porque suelen aumentar el coste de la vivienda y utilizar el suelo de forma inadecuada. A pesar de los cambios en la zonificación, muchas ciudades tienen una abundancia de aparcamientos en superficie debido a décadas de aplicación.

Terrenos baldíos

Se ha descubierto que los solaresvacíos, o terrenos sin utilizar, reducen el valor de la propiedad de todo el vecindario^.3 Esto se debe en parte a las emociones que rodean al deterioro urbano. Invoca la sensación de que un lugar está deteriorado o abandonado y se encamina hacia el declive. Además, estos solares disminuyen los ingresos fiscales, al tiempo que aumentan los costes de mantenimiento.

Los motivos de estos solares son múltiples. Desde que comenzó el declive de la industria manufacturera en la década de 1960, muchas ciudades industriales (sobre todo del norte) vieron disminuir su población, y las inversiones y las bases impositivas se trasladaron a otros lugares. Las prácticas de Redlining obstaculizaron aún más las inversiones que podrían haber realizado los grupos minoritarios que permanecieron en el centro de las ciudades.

La Recesión de 2008 volvió a afectar de forma desproporcionada a los grupos minoritarios, ya que las prácticas de préstamos abusivos provocaron ejecuciones hipotecarias y desahucios, con el consiguiente aumento de las tasas de viviendas y unidades desocupadas^.3 Por ejemplo, ciudades como Detroit, Flint y Gary, que tienen una elevada población residente negra, también tienen las tasas más altas de unidades desocupadas de EEUU^. 4

Tipos de desarrollo de relleno

Hay distintos tipos de desarrollo de relleno que pueden tener lugar, dependiendo del tamaño del solar y del objetivo del proyecto.

Desarrollo residencial

En el desarrollo residencial, el objetivo es aumentar el parque de viviendas de la zona. Suele incluir unidades multifamiliares (es decir, dúplex y casas adosadas) centradas en la densificación de la zona. Este tipo de unidades se denominan viviendas intermedias ausentes. Estos tipos de vivienda se construyeron antes de la Segunda Guerra Mundial, pero en las últimas décadas no se han construido y, por tanto, son "desaparecidas". Suelen ser asequibles para familias de ingresos bajos y medios.

Fig. 2 - Tipos de viviendas intermedias desaparecidas. Estos tipos de vivienda suelen construirse durante el desarrollo de relleno

Desarrollo de uso mixto y orientado al tránsito

El desarrollo de uso mixto es un edificio con una mezcla de usos residenciales, comerciales, de ocio y otros. Aunque el uso mixto puede aplicarse a nivel de edificio, manzana o calle, normalmente se planifica un edificio singular con usos múltiples utilizando el relleno. El relleno de uso mixto consiste en tener las viviendas y los servicios muy cerca unos de otros, lo que maximiza el uso a pie y del transporte público.

El desarrollo orientado al tránsito puede beneficiarse de las infraestructuras y servicios ya existentes en las ciudades. Cualquier tipo de vivienda densa o desarrollo de uso mixto a menos de 800 metros de una parada de transporte público puede considerarse orientado al tránsito.

Terrenos ocupados: Desarrollo de terrenos abandonados y terrenos grises

Algunos solares abandonados pueden tener ya estructuras y edificios existentes. Los terrenos baldíos son zonas anteriormente comerciales o industriales que están infrautilizadas o abandonadas y pueden tener problemas de contaminación. La urbanización de terrenos baldíos suele requerir la limpieza y el tratamiento del lugar para que su uso se considere seguro.

Los terrenos baldíos son edificios igualmente infrautilizados o abandonados que antes eran espacios comerciales o de venta al por menor. A diferencia de los terrenos baldíos, los terrenos grises no suelen tener problemas de contaminación, pero pueden necesitar inversiones para sustituir o renovar los edificios.

Viviendas de relleno: Barreras y críticas

Existen algunas barreras y críticas documentadas contra el desarrollo del relleno, especialmente el desarrollo de viviendas. Los miembros de la comunidad consideran que el relleno invita al ruido y al tráfico, además de reducir el valor de la propiedad. Como algunas ciudades renuncian a los requisitos de aparcamiento, los residentes locales temen la competencia por las plazas restantes. Aunque algunas preocupaciones son válidas, la mayoría de las pruebas sobre el desarrollo de viviendas de relleno indican que el valor de la propiedad aumenta tras la construcción^.4

Sin embargo, esto tiene un coste. Los promotores tienden a fijar los valores de la propiedad en índices más altos para recaudar mayores ingresos^. 5 Esto puede obstaculizar el objetivo de proporcionar viviendas asequibles y puede requerir una mayor participación del gobierno en los procesos de planificación.

Fig. 3 - Desarrollo de relleno. La arquitectura estética del desarrollo de relleno debe ajustarse al carácter circundante de la zona

Ejemplos de relleno urbano

Los proyectos de relleno urbano varían en tamaño, desde pequeñas unidades de vivienda en una sola parcela hasta grandes proyectos de reurbanización con miles de acres de terreno.

Oakland, California

Oakland está experimentando problemas de asequibilidad de la vivienda y desplazamiento debido al aburguesamiento. Históricamente, Oakland fue un lugar de "redlining", que hasta la década de 1970 impidió a los residentes negros y de otras minorías obtener préstamos hipotecarios y financiación. Sin servicios financieros disponibles, se produjo la decadencia urbana en forma de solares y viviendas abandonados.

Como parte de una solución para abordar el aburguesamiento, la ciudad está invirtiendo en su parque de viviendas asequibles. Un reciente proyecto de viviendas fue Madison at 14th Apartments, construido sobre un antiguo aparcamiento de superficie de la ciudad. Tiene elementos de uso mixto, con tiendas y restaurantes a pie de calle. Proporciona viviendas asequibles al tiempo que ofrece servicios a antiguos jóvenes en régimen de acogida.

Central Park, Denver, Colorado

El Aeropuerto Internacional de Stapleton fue anteriormente el principal centro aeroportuario de Denver hasta 1995, cuando se abrió el Aeropuerto Internacional de Denver. Esto dejó más de 4.500 acres para la reurbanización del antiguo aeropuerto. La Fundación para el Desarrollo de Stapleton se creó para planificar una nueva comunidad con diversas opciones de vivienda. Una mezcla de oficinas, comercios y parques se distribuyen por toda la zona, con infraestructuras peatonales de alta calidad para fomentar la transitabilidad.

Es uno de los mayores proyectos de relleno de EE.UU., y ha recibido premios de la Agencia de Protección del Medio Ambiente (EPA) y el Stockholm Partnerships for Sustainable Cities Award concedido por el rey de Suecia. La reutilización de la infraestructura existente y el relleno de zonas no utilizadas constituyen un magnífico ejemplo de desarrollo de relleno de zonas grises.

Fig. 4 - Aeropuerto Internacional de Stapleton, Denver (1966). Más de 30.000 habitantes viven ahora en una zona que antes era un aeropuerto.